La Regione Lazio sta per approvare il Piano casa – lo strumento pensato dal governo Berlusconi per rivitalizzare il settore edilizio in crisi – dopo averlo modificato rispetto alle intenzioni della passata giunta. Si tratta di cambiamenti pesanti e significativi: una scelta politica che influirà in maniera decisiva sul territorio e l’economia di Roma e dell’intera regione. Vediamo come e perché.

Il vecchio piano prevedeva un sostanzioso contributo per allargare la villa in campagna o il capannone, con una serie di limiti. La nuova versione (qui un confronto nero su bianco, a cura del gruppo consiliare dei Verdi) prende invece le forme di un vero e proprio contributo pubblico alle grandi imprese immobiliari, perché passa dalla dimensione della villetta a quella del quartiere, con tanto di sbracamento di ogni regola. Sarà permesso cambiare la destinazione d’uso delle aree commerciali e industriali in residenziali anche se il piano regolatore del comune dice il contrario; le aree già residenziali potranno essere ampliate del 50% se ristrutturate; si elimina la protezione per le fasce costiere, per le zone vicine ai laghi, per i parchi regionali come quello dei Castelli; si potrà ampliare nelle zone a rischio sismico anche se le nuove costruzioni non rispetteranno la normativa antisismica (art. 3.3).

Critichiamo questo Piano da due punti di vista fondamentali.

1. La falsa pretesa di essere un motore economico per la regione. Il mercato immobiliare del Lazio è fermo già dal 2007: una costante diminuzione delle compravendite (-30% in tre anni), seguita con ritardo e con minore intensità da un calo dei prezzi. La differenza tra la cifra che le persone vogliono spendere e il prezzo proposto dai venditori è del 15-20%; l’unico settore che tiene è quello della vendita di appartamenti di qualità, mentre il più in crisi è quello delle case in periferia (dati Osservatorio Nomisma). Lo stesso sindaco Alemanno ha stimato che a Roma esistono almeno 30.000 case sfitte. Si tratta dunque di una debolezza strutturale, non legata a questa crisi. A cosa serve allora un Piano casa che premia la costruzione di nuove zone residenziali? Facendo aumentare troppo l’offerta quando non c’è domanda, e quando i rubinetti del credito sono chiusi, si rischia una svalutazione ancora più grave del mercato della casa.

Perciò, il regalo che i costruttori credono di ricevere dalla Regione potrebbe seriamente rivelarsi un frutto avvelenato, sia perchè indirizzerà grandi flussi di denaro in investimenti non redditizi, sia perché potrà compromettere parti pregiate del territorio regionale, già urbanizzatissimo, vista la deroga ai piani regolatori dei singoli comuni. Questi incentivi avrebbero qualche effetto positivo solo se legati alla trasformazione del modello produttivo o all’innovazione. Molto meglio sarebbe infatti finanziare interventi diretti che, a cura delle imprese, trasformino le zone residenziali già esistenti: quartieri spesso scadenti, privi di servizi sociali e poveri di infrastrutture e trasporti, che dovrebbero migliorare anche dal punto di vista del verde e dell’efficienza energetica degli edifici. A quel punto, ai costruttori potrebbe essere concesso di edificare nelle aree rinnovate: in questo caso, edifici di buona qualità inseriti in un contesto ordinato e organizzato creerebbero valore aggiunto, evitando al contempo la nascita di tante nuove Ponte di Nona.

2. La rinuncia della Regione al ruolo di regolatore. Il Piano, in cambio dei sostanziosi favori e premi che concede, non contiene praticamente nessun obbligo per i costruttori, nemmeno quello di dotare i nuovi insediamenti di opere di urbanizzazione primaria (fogne, strade, luce); i Comuni, in cambio di qualche posto di lavoro in più nei cantieri si dovranno accollare tutti gli oneri che nel medio periodo derivano da uno sviluppo senza regole: siamo in presenza di uno squilibrio fortissimo tra i vantaggi privati e i costi pubblici di questo sussidio mascherato. Ad esempio, nel caso di un centro commerciale chiuso da ristrutturare in case, gli enti locali dovranno spendere per attrezzare come residenziali delle zone pensate per altra destinazione, mentre l’investimento sbagliato privato si trasformerà in una rendita fondiaria (per un’analisi più completa di questo aspetto, vedi qui).

Ma non solo: "l’emendamento Tor Bella" (art. 4.2) è concepito ad hoc per la demolizione-ricostruzione immaginata dal sindaco Alemanno per la borgata romana (chi demolirà condomini degradati avrà il diritto di ricostruirli il 50% più grandi). Perciò Tor Bella Monaca, quartiere di 30.000 abitanti a 15 km dal centro con pochi servizi e collegamenti indecenti diventerà un quartiere di 50.000 abitanti con gli stessi problemi di prima. Sarà il Comune che dovrà provvedere a un’eventuale metropolitana, a servizi vari e centri di aggregazione (parchi, centri sociali, ambulatori): interventi che potrebbe compiere senza demolire e ricostruire tutto il quartiere, e senza consumare nuovo suolo; che migliorerebbero la vita degli abitanti senza favorire operazioni speculative.

In conclusione, la legge che vuole approvare la giunta Polverini crea molti più problemi di quanti creda di risolvere. Tra i piani-casa ad impatto positivo promulgati dalle regioni possiamo considerare quello pugliese, che lega la ristrutturazione edilizia all’utilizzo di tecnologie ecosostenibili e al rispetto del contesto e del paesaggio circostante. Ma un difetto comune è quello della scarsa o nulla dotazione di fondi: attraverso un finanziamento diretto si potrebbe da un lato promuovere l’edilizia sociale (a discapito di quella speculativa), obbligando i costruttori a edificare in certe aree e secondo certi criteri, ai quali sarebbero vincolati; dall’altro il contributo pubblico potrebbe far partire un maggior numero di piccoli progetti (supplendo alla mancanza di capitale iniziale) favorendo davvero il recupero qualitativo del patrimonio immobiliare esistente. Le correzioni necessarie sono dunque tante, e non possono esaurirsi in una revisione del piano: serve una nuova legislazione integrale sul settore per affrontarne e regolarne i tanti problematici squilibri.

(tratto da Italia2013)

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